核心提示

　　未来十年，重庆购买优质旅游地产项目的总量需求将会在10-20万套之间，形成总价值1000亿元至2000亿元的市场需求。一时间，“旅游地产”，成为地产界最时髦的语汇。而正为GDP指标烦恼的地方政府，面对这些手握大笔资金的财神，也毫不犹豫地张开双臂。

　　繁华背后，究竟是“旅游+地产”的双核驱动所带来的经济强劲发展，还是又一轮低价入市的圈地狂潮？

　　本报记者龙在宇

　　上山下乡

　　江湖风起云涌

　　“是该叫‘似曾相识燕归来’呢，还是‘他乡遇故知’呢？”董力权说。

　　董力权是重庆鼎盛地产咨询公司常务副总。在重庆地产江湖浸淫多年的他，近来因为一趟旅程，而有幸与众多老友重逢。望着这些熟悉却又陌生的面孔，遥想当年重庆地产界的风云际会，董力权感慨万千。

　　7月底，一位多年的合作伙伴给董力权打来电话，说是准备“上山下乡”，到周边区县市场发展。

　　合作伙伴希望鼎盛地产咨询公司能尽快完成一份市场调查报告。

　　董力权的第一站选择了石柱。

　　在这里，一个占地100平方公里，名为“太阳湖生态旅游度假区”的项目正在紧张建设之中，包含公寓、组院别墅等，总建筑面积10万平方米。在该项目的推动下，黄水景区的房价已接近4000元/平方米。

　　更令董力权惊讶的是，在这座小县城里运作如此大手笔项目的，正是浦辉房地产，该公司当年因开发海棠晓月而声名鹊起。

　　后来，董力权去了丰都。结果发现，在当地风景名胜南天湖，浦辉也砸下了10亿投资做旅游地产。

　　“难怪这几年在主城不见有什么大动作，原来转移战场了。”董力权暗忖。

　　一路走来，像浦辉这样的“老友”，董力权遇见了很多：

　　福星集团携手美国戴斯酒店集团，在万盛黑山谷景区打造五星级旅游度假酒店，并配套有近2万平方米主题商业街。

　　在被誉为“东方瑞士”的武隆仙女山，由隆鑫地产开发的“花漾的山谷”占地千余亩。项目包括超五星级奢华度假酒店、云顶泉浴俱乐部酒店、五大主题公园、三大度假物业等。

　　重庆泽京物业管理集团斥资20亿元，在大足建设“海棠香国”。总占地面积963亩，包括历史文化风情街、生态休闲景区、配套项目三部分，建设“宋风宋韵”的中式建筑风格。

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　　这些公司，在当年的重庆地产市场都曾风云一时。最近几年，它们在主城风光不再，有些甚至退出了大众的视野。

　　“它们几乎无一例外地选择了旅游地产。”董力权说。

　　低价拿地

　　借机炒热地皮

　　地产江湖，过客匆匆。旧人谢幕，新人登台。

　　重庆主城，伴随着一大批房企或光环褪去、或远走他乡的，则是万科、保利、中海的到来以及龙湖、金科两大本土寡头的崛起。

　　看看这些新人的实力与派头，旧人的离去或是情理之中。

　　西南分院院长汪勇分析说，大开发商决心拿地，小开发商就没戏。现行的土地出让方式，都讲究一“槌”定乾坤。要拿地，首先要有钱，有钱的就成为寡头。在重庆市场，几家大开发商控制着行业全部或大部分产品的供给，中小开发商的发展空间越来越小。

　　屋漏偏逢连夜雨。宏观调控的重拳让原本心力交瘁的中小房企不堪重负。

　　重庆合凌房地产公司董事长刘小林称，宏观调控的大背景下，银行收紧银根，中小房企自然首当其冲受到冲击。拆东墙补西墙，能维持资金链不断的，就已经是本事了。而那些已经上市的大企业资金充沛，不仅所受影响有限，甚至还是扩张的良机。

　　正当中小房企“山重水复疑无路”之际，旅游地产“又一春”不期而遇。这个曾经被认为资金周转率低、回报低的地产领域，却凭借其稳定的回报率和长期向好的前景，成为一部分地产企业的救命稻草。

　　众所周知，住宅地产开盘之后，可能在3至6个月内现金流非常高，当该楼盘卖完了之后，现金回流也就停止了。而旅游地产的利润主要来自长期的运营收入，能保障一个较为稳定的现金流。“这在信贷紧缩的今天，显得尤其宝贵。”刘小林说。

　　开发旅游地产，自然得去风光秀丽、旅游资源丰富的周边区县———这是主城房企渴求已久的蓝海。

　　在主城，它们被打得喘不过气来；到了区县，无论资金实力还是运营水平，它们都能“笑傲江湖”。当然，“旅游+地产”的模式也为开发商展现了低价拿地的财富路径。

　　“许多开发商打着建设景区的幌子上马项目，先低价圈地，再借建设景区炒热地皮，开发房地产盈利，醉翁之意不在酒。”中国三星经济研究院首席研究员邱罡介绍：“开发商通常运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，主题公园最少的只占项目用地的1/5左右，最多的也就一半”。

　　“就说石柱的项目吧，浦辉拿地时房价才1000多元/平方米，现在房价涨到快4000元/平方米。涨了3倍啊！汽车企业推出了跨界车，大受追捧。房地产企业看来也要在旅游和地产之间进行一次跨界之旅。”董力权说。

　　旅游其表

　　地产才是核心

　　旅游地产热的兴起，和旅游业本身的发展不无关系。但这绝不是唯一的缘由。

　　在刚刚过去的夏季，仙女山、金佛山、万盛黑山谷、石柱黄水森林公园等我市周边休闲避暑景区，再次因为每天数以万计的人流量而闹起了“房荒”。

　　有旅游者称，目前到仙女山度假，必须提前1周才能订到房，其酒店住宿价格在600元/晚左右。在黑山谷、黄水等地，这种现象则更为突出。

　　中国地产研究院对重庆居民购房需求的最新调查显示：2008—2009年，重庆旅游地产最典型的区域武隆仙女山，共销售休闲度假地产项目约为27万平方米。到了今年上半年，仙女山实现成交约为12万平方米。而随着夏季旺销期的到来，成交数据还在不断攀升，房价甚至飙升到6000元/平方米以上。根据各大开发商的施工进度，预计今年仙女山大约能实现25万平方米左右的销量。

　　然而，悖论却随之出现：建筑面积不断飙升，但景区内“一房难求”的状况却愈演愈烈。何以如此？

　　游客数量增多固然是一个重要原因，但另一点同样不容忽视：旅游景区原本属于准公共产品，具有“全民共享”的属性。但是，由于旅游地产的界定并不是很清晰，许多房地产商正积极寻求各种政策漏洞，试图将景区资源“私有化”。景区内原有的农家乐、招待所纷纷被企业圈占后改建成别墅、商品房。因此，出现一面楼堂林立，一面游客留宿难的状况也就不足为奇。

　　如今，人们担心：在缺乏严格界定和监督之下，旅游地产的快速发展会导致一轮新的圈地运动。

　　在这方面，重庆就曾走过弯路。据重庆大学教授蒲勇健介绍，1993年前后，重庆的四面山和国内的张家界、武夷山齐名，但是现在国内很少有人知道四面山。其中一个重要的原因就是缺乏整体包装和推广。许多企业打着旅游的旗号进行圈地，导致旅游资源的严重浪费。这些企业到景区去后，并不是想认真搞好旅游开发，而是企图利用低廉的成本圈地，于是景区到处是“半拉子”工程。而政府现在要整合资源却非常困难。

　　国内旅游地产的巨无霸企业深圳华侨城集团，就是一位用旅游开路，进而低价拿地的高手。该企业主营业务是旅游，利润则靠房地产业务支撑。根据华侨城的2009年年报，华侨城的旅游及综合业务收入仅占全部盈利的二成左右。而酒店及地产业务却贡献高达八成的盈利。

　　尽管华侨城的经营模式屡受质疑，但大把揽金的榜样力量，依然吸引着众多后来者步其后尘。

　　中国地产研究院曾预测，未来十年，重庆购买优质旅游地产项目的总量需求将会在10万-20万套之间，形成总价值1000亿元至2000亿元的市场需求。面对新一轮旅游地产开发热潮，如何防止挂“旅游头”卖“地产肉”的借名圈地，已急需破题。